등기와 명의신탁
부동산 계약을 하는 경우
부동산을 팔거나 사려는 사람들은 대개 공인중개사 사무실을 찾습니다.
원하는 조건과 매물을 살핀 다음, 계약을 진행하게 됩니다.
계약시 중개사와 매도인과 매수인, 이렇게 모여 계약서를 작성합니다.
계약을 하기 전, 매물을 계약하는 상대방이 실제 주인인지를 확인해야 합니다.
등기부등본, 부동산의 이력서
흔히 면접볼 때 회사마다 조금씩은 다르지만 이력서를 요구합니다.
나이, 성별, 학력 무관이라 하더라도, 이력서에는 지원하는 사람의 나이, 학력, 자격과 능력 등이 기본적으로 포함됩니다.
지원자에 대한 정보이기 때문이죠.
부동산도 이런 이력서를 가지는데, 이를 등기부등본이라고 합니다.
이 부동산의 소유권이 누구에게서 누구에게로 옮겨졌는지, 또 현재 실소유주는 누구이며,
그의 정보는 어떻게 확인할 수 있는지와 이외에도 압류나 근저당 같은 매물의 상태가 등기부등본에 기록되어 있습니다.
등기와 명의신탁
원소유주와 등기자
등기는 누구를 보호할까?
© windows, 출처 Unsplash
공시의 원칙 : 등기를 하지 않으면, 원소유주라도 보호받을 수 없다
동산의 경우
동산과 부동산의 차이는 글자에서 알 수 있듯 '부(不)'의 차이가 있습니다. 움직일 수 있는 재산인지, 움직일 수 없는 재산인지에 따라 동산과 부동산이 나뉩니다. 동산의 경우, 그 물건을 소유자에게서 사면 소유권을 가지게 됩니다. 그 물건을 판 사람이 실제 주인이 아니라고 해도, 소유권이 인정됩니다. 이를 선의취득(善意取得)이라고 하는데, 민법에서 말하는 '선(善)'의 개념은 '착하다'라는 개념보다, '모른다'라는 의미가 더 강합니다. 즉, 원래 주인이 누구인지를 모르고 구매하였더라도 이를 인정해주는 것입니다.
민법
제249조(선의취득)
평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다.
국가법령정보센터
그러나 '악의(惡意)'로 취득하게 되면, 원래 주인에게로 돌려주어야 합니다. 법에서의 '악(惡)'은 '나쁘다'라는 뜻이 아니라 '알고 있다'의 의미입니다. 즉, 판매자가 원래 주인이 아닌 줄 알면서도 구매를 하게 되면, 비용을 지불한 것과 상관 없이 소유권이 인정되지 않습니다.
광주민사전문변호사, 광주형사전문변호사 <법률사무소 청율> 대한변호사협회 인증 민사 · 형사 전문변호사
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동산과는 다른 부동산
동산은 단어 그대로 움직일 수 있으므로, 부동산보다 주인이 바뀌는 경우가 더 많고, 따라서 일일이 등록하여 그 주인을 확인하는 것이 어렵습니다. 그래서 법적으로 문제가 되는 것들만 등록하여 그 주인을 확인하곤 합니다. 그런데 이와 달리 부동산은 움직이지 않기 때문에, 매물이 이동하는 일은 없으므로 거래를 할 경우 실소유주만 찾으면 됩니다. 예전에는 취득세와 등록세와 같은 세금문제로 등기를 하지 않았지만, 지금은 등기를 하지 않으면, 실소유주라 하더라도 법에서 보호받지 못하는 경우가 생기므로, 비용이 많이 발생하더라도 등기를 합니다. 이를 공시의 원칙이라고 합니다.
공시의 원칙 [ 公示- 原則 ]
물권 의 변동은 언제나 그 사정을 외부에서 인식할 수 있도록 반드시 일정한 공시방법(公示方法)을 수반하여야 한다는 원칙이다. 물권은 배타성 을 가지는 독점적 지배권 이므로 그 내용은 제3자가 알 수 있도록 하지 않으면 일반인에게 예측할 수 없는 손해를 주어 거래안전을 해치게 된다. 따라서 이러한 물권 거래의 안전 을 위하여 인정되는 것이 공시제도이다. 공시방법에는 부동산 의 경우에 등기 ( 민법 제186조)이고 동산 의 경우에 인도 (제188조)이며 그밖에 수림의 집단에 인정되는 명인방법 (明認方法)이 있다.
[네이버 지식백과] 공시의 원칙 [公示- 原則] (법률용어사전, 2016. 01. 20., 이병태)
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등기를 믿고 샀는데, 보호받지 못하는 경우
우리나라 법에서는
등기가 한 번 무효가 되면, 그 이후에 몇 번의 등기가 더 이루어지더라도 전부 무효가 됩니다. 즉 계약시 실소유주의 주민등록번호나 법인사업자등록번호 및 인감증명서와 건축물 토지대장, 등기사항전부증명서 등을 모두 확인하여 계약을 했더라도, 계약당시 실소유주의 소유권이 무효가 되면, 계약 후에 등기를 하더라도 소유권을 인정받지 못합니다.
시효취득 : 점유로 인한 소유권 취득
동산의 경우 선의취득이 인정되지만, 부동산은 위의 내용처럼 등기를 믿고 계약을 하더라도 보호받지 못합니다. 우리나라는 이를 보완하는 제도로 '시효취득'을 인정하고 있습니다. 시효취득은 2가지 경우가 있는데, 등기 없이 20년간 점유하는 경우, 부동산을 등기한 상태에서 10년간 점유하는 경우, 시효취득을 인정합니다. 모두 자동으로 소유권이 이전되지는 않습니다. 매매한 것과 같이 이전등기를 받아야 소유권이 취득됩니다.
민법
제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
국가법령정보센터
20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 경우, 등기를 하면 그 소유권이 인정됩니다.
그러나 타인의 토지를 무단으로 점유하는 경우에는 소유의 의사가 있는 점유가 아니라고 봅니다.
판례를 통해 살펴보겠습니다.
점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우에도 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이어서 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어진다.
[대법원 2000. 3. 16. 선고 97다37661]
또 위의 원인무효처럼 소유권이 무효가 되어 그 이후의 등기 또한 무효가 되더라도 등기 이후 10년 이상 거주하는 경우에는 소유권이 인정됩니다.
그러나 위 조항의 내용처럼, 평온, 공연한 점유여야 하며, 선의이며 과실이 없어야 합니다.
판례를 통해 살펴보겠습니다.
민법 제245조 에 규정된 평온한 점유 란 점유자가 그 점유를 취득 또는 보유하는 데 법률상 용인될 수 없는 강포행위를 쓰지 아니하는 점유이고, 공연한 점유 란 은비의 점유가 아닌 점유를 말하는 것이므로 그 점유가 불법이라고 주장하는 자로부터 이의를 받은 사실이 있거나 점유물의 소유권을 둘러싸고 당사자 사이에 법률상 분쟁이 있었다 하더라도 그러한 사실만으로는 곧 그 점유의 평온·공연성 이 상실된다고 할 수 없다.
[대법원 1992. 4. 24. 선고 92다6983]
평온한 점유는 무력이나 강압적인 불법행위를 동반하지 않은 점유를 말하고, 공연한 점유란, 숨겨지거나 감춰지지 않고 드러난 점유를 말합니다.
공신의 원칙 : 공시 방법을 믿고 거래한 사람을 보호하다
우리나라는 아직 공신의 원칙을 채택하고 있지 않습니다. 공신의 원칙이란, 실제로는 권리관계가 없음에도 불구하고 권리관계가 있는 것같이 생각되는 사실이 있는 경우에, 그 외형을 믿고 거래를 한 사람을 보호하고 실제로 권리관계가 있는 것과 같은 법률효과를 인정하려고 하는 법률원칙입니다. 쉽게 말해, 동산의 선의취득처럼, 부동산도 등기를 믿고 거래한 경우, 원인무효로부터 소유권이 상실되는 것을 보호하는 것입니다.
© chadmadden, 출처 Unsplash
땅은 하나인데, 주인이 둘?
옛날의 등기절차와 '집문서'
지금은 등기의 전산화가 잘 되고, 실명확인이 잘 이루어지지만, 부동산실명법이 시행되기 이전에는, 가명으로 등기를 하는 경우가 많았습니다. 즉, 여성들이 택배수령인에 '곽두팔'이라는 무서운 이름으로 표기하면, 남성적인 것 같다는 유머처럼, 다른 이름으로 부동산의 등기를 신청해도 그대로 승인되었습니다. 등기를 신청하면, 등기 도장이 찍힌 '등기권리증'을 소유주에게 돌려주는데, 이를 '집문서'라고 불렀습니다. 등기를 했다는 사실을 증명하는 문서이므로 없어도 그만이지만, 매매하는 경우에는 등기권리증이 없으면 절차가 복잡했습니다.
주민등록번호의 기재 또한 없었기에, 동명이인을 내세워 토지를 매각하거나 저당 잡아 금전적인 이득을 취하는 사기꾼들이 많았습니다.
지금은 부동산실명법이 시행되고 있어서 등기도 실명으로 해야하고, 명의신탁 같은 일은 불법이 되었습니다.
대부분 세금 혹은 집행을 피하려고
명의신탁은 다른 사람의 이름으로 등기를 하는 것을 말합니다. 우리나라 세금은 국세와 지방세로 나뉩니다. 흔히 내는 세금으로는 소득세와 부가가치세, 지방소득세, 관세, 인지세, 자동차세, 담배소비세 등이 있지만, 종합부동산세는 재산세와는 별개로 부과되는 세금입니다.
출처 : 나무위키
이와 같은 세금의 징수를 피하기 위해 가족이나 가까운 사람 중 무주택자인 사람의 소유로 등기를 하는 경우가 많습니다.
위와 같은 세금 회피 목적 외에도, 채권자들로부터 집행당할 염려를 제거하기 위해 명의신탁을 이용하는 경우도 많습니다.
그러나 명의신탁은 현행법상 명백한 불법입니다.
그러나 종중의 경우나 배우자 명의 또는 종교단체의 명의의 경우에는 명의신탁이 인정됩니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ( 약칭: 부동산실명법 )
제4조( 명의신탁약정 의 효력)
① 명의신탁약정 은 무효로 한다.
② 명의신탁약정 에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정 이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
제8조(종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조 까지 및 제12조 제1항부터 제3항 까지를 적용하지 아니한다.
- 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우
- 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
- 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
국가법령정보센터
법률사무소 청율
광주광역시 서구 상무연하로 112 307호
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이 글은 변호사 신원진의 네이버 블로그에도 실려 있습니다.