입주예정일과 위약금
계약금 및 중도금의 일부를 납부하였음에도
오늘 살펴볼 사건은 상가 계약과 관련되어 있습니다. 이 사건 원고는 해당 상가의 매수인으로, 매도인과 상가 입점과 관련하여 입점예정일로부터 3개월 이내에 입점할 수 있는 수분양계약을 체결했습니다. 그러나 계약금과 중도금의 일부를 납부하여도 입점예정일로부터 3개월이 지나도록 입점이 불가능하자, 이에 매도인을 상대로 소송을 제기한 것입니다.
계약의 해제
원고가 이 사건 상가 계약을 체결할 때에 아래와 같은 조항이 포함되어 있었습니다.
계약의 내용에 따라 원고는 매도인을 상대로 제기한 소송에서 기존에 납부한 계약금과 중도금 일부의 반환과 위약금 지급을 청구했습니다.
동시이행관계와
채무불이행 책임
© anotherlovely, 출처 Unsplash
원고의 선이행의무
원고가 체결한 계약
원고는 이 사건 상가 계약 체결시 2018년 7월을 입점예정일로 잡고, 계약금은 계약 당일 지급했습니다. 그리고 중도금은 입점예정일 이전인 2018년 5월 26일에 지급할 것과 사용승인 완료 후 1개월 이내에 잔금을 매도인에게 지급하기로 계약했습니다. 하지만 이 사건 상가가 포함된 전체 건물은 입점예정일로부터 3개월도 넘은 약 7개월이 지난 2019. 2. 15.경에서야 준공되어 그 무렵 사용승인이 이루어졌습니다.
광주민사전문변호사, 광주형사전문변호사 <법률사무소 청율> 대한변호사협회 인증 민사 · 형사 전문변호사
대한변호사협회 전문분야 등록증서, 광주 민사 형사 전문변호사 법률사무소 청율, 신원진 변호사
원고의 선이행채무 불이행
이 사건 상가계약의 내용에 따르면 원고는 2018년 5월 26일까지 중도금을 매도인에게 지급해야 했습니다. 그러나 원고는 그 중도금의 절반만 중도금 지급일 이전에 매도인에게 지급했습니다. 법원은 원고의 중도금 지급 채무가 피고의 상가 인도 채무보다 앞선 것으로 보았습니다. 따라서 원고가 입점예정일로부터 3개월 이내 상가를 인도받으려면 중도금 전액 지급이 먼저 이루어져야 합니다.
법원은 원고가 중도금 전체를 지급하지 않았기 때문에 피고의 채무인 '입점예정일로부터 3개월 이내 입점 가능한 상태'가 채무불이행이 아니라고 판단했습니다.
동시이행의 관계
원고가 선이행채무를 모두 이행하기 전까지는, 다시 말해 원고가 중도금의 전액을 지급하기 이전에는, 매도인이 상가를 계약 내용에 따라 입점예정이로부터 3개월 이내 인도하지 않아도 채무불이행이 아닙니다. 따라서 계약 위반에 따른 계약 해제나 위약금을 지급할 의무가 발생하지 않습니다.
법원은 피고가 채무불이행의 상태가 되기 위해선, 원고가 잔여 중도금을 지급해야만 했다며, 피고의 채무(입점예정일로부터 3개월 이내 입점 가능한 상태로 인도)불이행을 이유로 한 원고의 청구를 기각하였습니다.
이행지체책임
법원의 판단
법원은 특별한 사정이 없는 한, 원고의 중도금과 잔대금의 지급 의무와 피고의 소유권이전등기 소요서류의 제공은 동시이행관계에 있다고 판시했습니다. 따라서 소유권이전등기에 필요한 서류를 매도인인 피고가 원고에게 제공하지 않는 한, 원고는 중도금 지급 의무를 다하지 않았어도 이행지체의 책임을 지지 않습니다.
매수인이 선이행의무 있는 중도금을 지급하지 않았다 하더라도 계약이 해제되지 않은 상태에서 잔대금 지급일이 도래하여 그 때까지 중도금과 잔대금이 지급되지 아니하고 잔대금과 동시이행관계에 있는 매도인의 소유권이전등기 소요서류가 제공된 바 없이 그 기일이 도과하였다면, 다른 특별한 사정이 없는 한, 매수인의 중도금 및 잔대금의 지급과 매도인의 소유권이전등기 소요서류의 제공은 동시이행관계에 있다 할 것이어서 그 때부터는 매수인은 중도금을 지급하지 아니한 데 대한 이행지체의 책임을 지지 아니하는 것이라 할 것이다(대법원 2002. 3. 29. 선고 2000다577 판결 등 참조).
[인천지방법원 2022. 03. 23 선고 2020가단245896]
"피고가 중도금 채무를 유예해주었다!!"
원고는 피고측 담당자가 원고의 잔여 중도금 지금채무의 이행기를 잔금지급기일 즉, 사용승인 후 1개월 후로 유예해주었기 때문에 자신에게 귀책사유가 없다고 주장했습니다. 이에 법원은 원고가 제출한 자료만으로는 피고가 중도금 채무의 변제기를 유예한 사실을 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 자료가 없으므로 그 주장을 받아들이지 않는다고 판시했습니다.
설령 원고의 주장과 같이 잔여 중도금 채무가 잔금 채무와 변제기가 동일하게 사용승인후 1개월 후로 유예되었다고 하더라도, 원고가 위 지급기일까지 잔여 중도금과 잔금을 피고에게 지급하지 아니한 채로 위 기일이 도과함으로써 원고의 위 채무와 피고의 위 채무는 모두 서로 동시이행의 관계에 놓이게 되었다고 할 것이어서, 원고가 자신의 채무의 이행을 제공하여 피고를 이행지체에 빠뜨리지 않고서는 원고는 이 사건 수분양계약을 해제할 수 없다고 할 것인데, 원고가 위 채무를 이행하지 않았음은 명백하므로, 결국 원고의 위 주장 역시 받아들이지 않는다.
[인천지방법원 2022. 03. 23 선고 2020가단245896]
법률사무소 청율
광주광역시 서구 상무연하로 112 307호
민사입점예정일과위약금광주전문변호사법률사무소청율
이 글은 변호사 신원진의 네이버 블로그에도 실려 있습니다.