전세계약금 2주 넘게 완납 안 해도 계약 유효?(feat. 민법 제398조 & 제565조)

안녕하세요~ 대한변호사협회 인증 민사 전문변호사 법률사무소 청율입니다.

오늘은 계약과 해제에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산 계약 사기 가 많아 계약 할 때에는

신중하게 살펴봐야 할 부분들이 많습니다.

오늘 살펴볼 사건은, 임차인 입장보다는

임대인 입장이 조금 더 안타까워 보입니다.

이 사건의 원고 는 임차인 으로

피고 는 임대인 입니다.

원고 와 피고 는 아파트를 매물로 하는

다음과 같은 내용의 임대차계약 을 체결합니다.

보증금 2억 1,500만 원

계약금 2,000만 원은 계약 시 지불

잔금 1억 9,500만 원은 2021. 1. 29. 지불

제6조[계약의 해제] 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지

임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.

제7조[채무불이행과 손해배상의 예정] 임대인 또는 임차인은 본 계약상의 내용에 대하여

불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다.

이 경우 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며,

손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

[특약사항]

위 부동산은 2020. 11. 9. 매매된 상태로 소유권이 2020. 12. 30. 변경될 예정이며

잔금과 동시에 전세 이루어지는 계약임을 확인함(계약서 첨부)

원고 는 계약 체결일 에 피고 에게 계약금 중 100만원을 지급 한 이후

아파트에 담배냄새가 올라오는지 확인한다고 하면서 나머지 계약금 을 지급하지 않았습니다.

피고 는 계약서 내용대로 아파트를 임대하고 보증금을 수령하려 했지만

계약일로부터 2주 내내 원고 로부터 계약금 지급에 대한 명확한 답변을 듣지 못했습니다.

피고 는 원고 의 계약 의사 가 없는 줄 알고 제3자와 위 아파트를 임대하는 계약을 체결 합니다.

오전에 새로운 임대차계약을 중개한 공인중개사 로부터 이 소식을 들은 원고 는 피고 의 계좌로

2,000만원을 입금 했습니다.

입금 을 확인한 피고 는 원고 에게 다음과 같은 내용으로 문자 를 보냈습니다.

"계약일로부터 한참이 지나도 입금을 안하셔서 안하시는 걸로 알고 다른 곳에 계약을 했습니다.

이제야 입금확인된 거보고 연락드려요 계약금은 보내드릴테니 계좌번호 주세요"

이후에도 피고 는 계속 원고 에게 계약금 반환 을 위한 계좌번호 를 알려 달라는 문자 를 보냈습니다.

판례를 통해 살펴보는 민사재판(feat. 원고의 청구취지)

원고 는 아래의 내용을 법원 에 청구합니다.

청 구 취 지

피고는 원고에게 41,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 송달 다음날부터 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

위 사건의 계약금 은 2,000만원 으로, 계약시 지불 하는 것으로 되어있습니다.

또한 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 계약을 해제 할 수 있고

계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상 을 각각 상대방에게 청구 할 수 있다고 하였습니다.

계약금 을 손해배상액으로 정하였기 때문에

원고 는 청구취지 에서 기존에 지급한 2,100만원 과 손해배상 청구 로 2,000만원 을 더하여

4,100만원 을 피고 가 지급할 것을 청구 한 것입니다.

(계약 내용 네모 박스)

제7조[채무불이행과 손해배상의 예정]

임대인 또는 임차인은 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우

그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제 할 수 있다.

이 경우 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구 할 수 있으며,

손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준 으로 본다.

계약서 내용 中 -

원고의 주장의 요지는 다음과 같습니다.

"이 사건 계약은 2020. 12. 7. 원고가 피고에게 2,000만 원을 송금할 당시까지

유효하게 존속하고 있었는데, 피고가 이 사건 아파트를 제3자에게 임대하여

이 사건 계약은 피고의 귀책사유 로 인하여 채무불이행 상태 가 되었다.

따라서 이 사건 소로써 이 사건 계약을 해지 하고, 피고는 원고에게 기 수령한

계약금 2,100만 원을 원상회복으로 반환 하고,

손해배상액 으로 약정 계약금 상당액 인 2,000만 원을 지급할 의무 가 있다."

(원고의 주장 요지)

즉, 계약서 는 이미 작성된 시점부터 그 효력 이 있고,

계약이 유효한 상태 에서 임대인 이 제3자와 계약 하여

위 계약 이 채무불이행 상태 가 되었으므로

임차인 은 법원 에 소를 송달함으로써 (서면으로 최고하여)

계약을 해지 하였으니 피고 인 임대인 은 이미 받은 2,100만원과

손해배상액으로 전에 약정한 2,000만원을 더한 금액인 4,100만원 을

원고 인 임차인 에게 지급하라고 청구 하는 것입니다.

해약; 계약의 해제

계약의 해제 의 경우 당사자간의 합의 를 통한 약정해제 가 있고,

법에서 정한 법정해제 가 있습니다.

해약금과 계약 해제

민법 제565조 는 해약금 에 관한 조항입니다.

민법 제565조(해약금)

①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때 에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기 하고 수령자는 그 배액을 상환 하여 매매계약을 해제 할 수 있다.

②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

위 조항에 따르면 계약 해제가 가능한 기간 은

임차인 이 계약금을 송금한 시점부터 이며,

임차인 이 중도금 및 기타 잔금을 모두 지급하던 때까지

또는 임대인 이 그 집을 임차인 에게 인도한 때까지 입니다.

만약 임차인 이 계약금을 송금한 뒤에 계약 해제 를 원한다면,

임대인 에게 송금한 계약금을 포기 해야 하고,

임대인 이 계약금을 수령한 뒤에 계약 해제 를 원한다면,

원고의 주장과 계약서의 손해배상 내용에 따라

계약금의 배액을 상환 해야 적법하게 계약을 해제 할 수 있습니다.

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문자를 아무리 보내더라도 서면으로 최고하지 않으면... (feat. 피고의 주장)

위 계약서 내용을 살펴보면

'제7조[채무불이행과 손해배상의 예정] 임대인 또는 임차인은 본 계약상의 내용에 대하여

불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다.

이 경우 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며,

손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.'

계약서 내용 中 -

'서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다' 라고 나와 있습니다.

피고 는 원고 에게

"계약일로부터 한참이 지나도 입금을 안하셔서 안하시는 걸로 알고 다른 곳에 계약을 했습니다.

이제야 입금확인된 거보고 연락드려요 계약금은 보내드릴테니 계좌번호 주세요"

임대인(피고)이 임차인(원고)에게 보낸 문자 中 -

라고 문자 를 보내고 이후에도 계약금 반환을 위한 계좌번호를 알려 달라는 문자 를 보냈다며,

"이 사건 계약 당시 원고가 계약금을 전액 지급하지 아니하여 위 계약은 유효하게 성립하지 아니하였다.

가사 그렇지 않다 하더라도 원고가 약정한 계약금을 2주가 지나도록 입금하지 아니하여

원고의 채무불이행 을 이유로 피고가 이 사건 계약을 해제 하였다.

따라서 피고에게 귀책사유가 있음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다."

(피고의 주장 요지)

라고 주장했습니다.

그러나 법원 은 피고의 문자 를 계약 해제 약정에 대한 증거 로 인정하지 않았습니다.

문자는 서면이 아니기 때문 입니다.

최고 란, 어떤 행위를 할 것을 상대방에게 요구하는 통지 입니다.

의무이행의 최고와 권리행사의 최고로 나눌 수 있습니다.

서면 은 기명날인 또는 서명이 있는 문서 를 말하며,

보통 내용증명 을 함께하여 법적 효력 을 갖추는 경우가 많습니다.

(내용증명 : 우체국에서 우편물의 내용을 서면으로 증명해 주는 제도. 발신자가 우편물의 기재 내용을 소송상의 증거 자료로 삼으려고 할 때 이용된다.)

즉, 기명날인이나 서명이 없는 전자문자를 통한 계약 해제 의사 표시 는 해약 약정의 사실을 입증하는 증거 가 될 수 없는 것 입니다.

법원의 판단

법원 은 최종적으로 계약의 해제 가 피고 의 채무불이행 을 이유로 해제되었다고 보았습니다.

"원고가 피고에게 이 사건 계약에 따른 계약금을 모두 지급하였으나 피고가 이미 이 사건 아파트를

제3자에게 임대하였음을 이유로 원고에게 계속하여 계약금을 반환할 계좌번호를 알려 줄 것을 요청하여

더 이상 계약상의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 하였고,

이에 원고도 이 사건 소장의 송달로 이 사건 계약을 해제 하고 피고에게 기 지급한 2,100만 원과

손해배상금 2,000만 원의 지급을 구하고 있으므로, 이 사건 계약은 피고의 채무불이행을 이유로 해제 되었다고 할 것이다."

법원의 판시 내용 中 -

피고 가 이전에 원고 와 한 계약 이 아직 유효함에도 불구하고

제3자와 계약 했으니 기존에 받은 계약금만 돌려주려는 행위 를

법원 은 피고의 귀책사유 로 인한 계약 해제 로 본 것입니다.

계약의 내용에 따르면,

원고 는 피고 에게 아파트를 임차하는 대신 계약금과 보증금을 줄 의무 가 있습니다.

피고 는 원고 에게 아파트를 임대하는 대신 계약금과 보증금을 받을 권리 가 있습니다.

또한

원고 는 피고 에게 계약금과 보증금을 주는 대신 아파트를 임차할 권리 가 있습니다.

피고 는 원고 에게 계약금과 보증금을 받는 대신 아파트를 임대할 의무 가 있습니다.

즉, 계약 이란 쌍방의 의무와 권리가 발생 하는 것으로

서로의 권리 가 상대방에게는 의무 가 되는 것입니다.

따라서 법원 의 판단에 따라

피고 는 채무불이행 으로 인한 계약 해제 에 대한 손해배상 을 원고 에게 할 책임 이 있습니다.

계약서에 있는 손해배상의 조항

민법 제398조 는 배상액의 예정에 대한 규정 입니다.

보통 채무불이행 의 경우 손해배상 을 청구하는데,

손해의 정도를 상계 하고 배상 책임 판단 에 대한 절차가 복잡하므로

편의상 미리 손해배상액을 정하는 것 을 배상액의 예정 이라고 합니다.

흔히 사용하는 단어로 '위약금' 에 관한 조항이라고 할 수 있습니다.

민법 제398조(배상액의 예정)

①당사자는 채무불이행 에 관한 손해배상액 을 예정 할 수 있다.

② 손해배상의 예정액 이 부당히 과다한 경우 에는 법원 은 적당히 감액 할 수 있다.

③ 손해배상액의 예정 은 이행의 청구나 계약의 해제 에 영향을 미치지 아니한다.

④ 위약금의 약정 은 손해배상액의 예정 으로 추정한다.

⑤당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다.

법원 은 다툼에 있어서 당사자들의 해결을 우선 하나 위 조항중 2항 을 보면,

손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우,

법원 이 적당히 감액할 수 있다 고 규정되어 있습니다.

법원 은 위 원고가 청구하는 금액 에 대해 다음과 같이 판시했습니다.

"따라서 피고는 원고에게 계약해제로 인한 원상회복으로서 원고로부터 지급받은 2,100만 원을 반환할 의무가 있다.

또한 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 계약서 제7조에 따라 손해배상금을 지급할 의무가 있다.

다만 원고가 이 사건 계약 당시 지급한 계약금은 100만원에 불과한 점,

원고는 피고로부터 원고의 계약금 지급 지체 등으로 인하여 제3자에게 이 사건 아파트를 임대하기로 하였다는

이야기를 듣고서 계약일로부터 2주가 지나 피고에게 2,000만 원을 지급한 점 등

이 사건 변론에 나타난 사정을 종합하여 보면,

이 사건 약정 계약금인 2,000만 원의 손해배상예정액은 부당하게 과다하므로,

피고가 원고에게 지급할 손해배상액을 계약금의 25%인 500만 원으로 감액함이 타당하다."

법원의 판시 내용 中 -

피고 입장에서는 원고 에게 한 푼도 줄 수 없는 심정이겠지만,

법원의 판결 로 손해배상액 이 4분의 1에 해당하는 금액으로 줄었습니다.

소송은 증거싸움, 법원이 내 주장을 받아들이려면...

위 판례 를 통해 알 수 있듯이

재판 은 철저한 증거싸움 입니다.

법원 은 사실과 주장 을 증거 를 기반으로 확인하고 인정하기 때문입니다.

위 사건에서 피고 가 문자가 아닌 서면으로 계약의사를 명백히 표시 하고 적법하게 계약을 해제한 뒤에

제3자와 계약을 체결 했다면, 위와 같은 소송에서 피고의 귀책사유는 없었을 것 입니다.

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법률사무소 청율

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법률이야기전세계약금넘게완납해도계약유효민법

이 글은 변호사 신원진의 네이버 블로그에도 실려 있습니다.