전세로 살고 있는 집이 압류되거나 경매 절차가 진행되고 있어서 법률상담을 받으러 오시는 분들을 간혹 보게 됩니다. 상담 오시는 분들에게 꼭 '집행가능성'을 알려드리는데, 이 부분에서 좌절을 많이 하시는 듯 합니다. 여기서 집행가능성은, 판결이 나왔음에도 집주인이 돈을 주지 않을 때 압류나 추심등으로 돈을 강제로 받아낼 수 있는 가능성을 의미합니다.
민사소송에서 승소하였다고하여 돈이 저절로 들어오는 것은 아닙니다. 간혹 피고측에서 자발적으로(?) 돈을 지급하기도 하지만, 전세보증금반환청구소송의 경우 대부분의 임대인(집주인)은 판결문이 나오더라도 보증금을 반환하지 않습니다. 이런 경우라면 판결문을 들고 전세로 살던 집에 대해 경매를 신청하거나, 집주인의 다른 재산에 대해 집행을 해서 전세보증금을 받아내야 하는데, 대부분 전세보증금청구소송까지 가게 된 케이스에서의 집주인들은 집행할 재산이 없습니다. 언론에 자주 등장하는 "갭투자 전세사기 피해사례"에서 피해자들의 억울함이 유독 부각되는 것은 바로, '승소의 어려움'이 아니라 승소하더라도 실질적으로 전세보증금을 건질 '가능성'이 낮기 때문입니다.
집행가능성을 따져본다면, 사실 변호사라도 어쩔 도리가 없습니다. 제 일이라고해도, 제가 전세사기의 피해자라고해도 집주인 명의로 재산이 없으면 뾰족한 수가 없습니다. 집주인이 다른 가족이나 친척앞으로 명의신탁 해놓은 부동산이 있다거나 법인을 세워놓고 법인 소유로 재산을 옮겨놓았더라도, 현행법상 집주인이 다른 곳으로 빼돌린(?) 재산을 집행할 수 있는 가능성은 제로에 수렴합니다.
결론적으로, 모든 법적분쟁이 그렇듯 사전예방이 가장 중요합니다. 실제 사례를 접하면서, "이 정도만 체크했어도 여기까지는 오지 않았을텐데" 라고 느꼈던 포인트들이 있습니다.
첫째, 집주인(=임대인)이 개인이 아닌 주식회사와 같은 법인이라면 의심 또 의심하고, 확인하자. 전세보증금대출을 받지 않더라도 은행에 대출 가능한지 문의해보자.
카카오뱅크 등에서 전세대출 상품을 출시한 후로, 그 간편함 때문인지 누구라도 전세대출을 쉽게 받을 수 있게 되었습니다. 하지만 카카오뱅크를 포함 많은 은행에서 집주인이 '개인'이 아니라 '법인'인 경우 전세대출을 꺼려합니다. 아예 서류를 보기도 전에 집주인이 '법인'인 것만으로도 대출불가라고 하는 경우도 있습니다.
은행 입장에선 집주인이 누구라도 세입자에게 대출해주고 대출이자를 받으면 이익일 것 같지만...은행은 절대 바보가 아니라는 점을 고려해보면 다 그 이유가 있습니다.
은행이 세입자에게 전세대출을 해줄 경우 거의 대부분의 은행은 세입자가 집주인에게 갖는 전세보증금반환채권을 양도 받습니다. 세입자가 대출금을 상환하지 못할 경우, 은행은 세입자로부터 양도받은 전세보증금채권을 통해 집주인에게 보증금을 받아야 하는데, 집주인이 법인인 경우 법인 명의로된 재산, 즉 집행할 재산이 없어서 은행이 손해를 보게 된 케이스가 누적된 겁니다(여기서도 결국 집행가능성이 핵심입니다).
개인이야 내 앞으로 채무가 있으면 사회생활을 위해서라도 어떻게든 빚을 갚으려고 하겠지만, 법인 채무의 경우 운영자 입장에서는 가만 냅둬도 채권자들이 어찌할 도리가 없습니다. 이를 악용하면 은행이 손해를 보게 될 가능성은 얼마든지 있으니, 은행 입장에서는 리스크 관리차원에서 집주인이 주식회사와 같은 법인인 경우에는 전세대출을 꺼리게 되는 것입니다.
은행도 대출을 안해주는 케이스라면, 세입자 입장에서도 절대 안전할 수 없는 케이스라고 생각하시면 됩니다.
따라서 실제로는 전세보증금대출을 받지 않더라도 일단 계약서에는 "은행의 대출불가통지시 계약을 취소하고 계약금 반환한다"는 특약을 넣어서 전세계약을 체결하고 은행에 대출이 가능한 부동산인지 문의해보는 것도 필요합니다.
둘째, 전세가가 적당한지 비교할만한 사례가 없는 경우, 혹은 전세가와 매매가가 별 차이 없는 경우, 잔금 지급기일 전후로 임대인 명의가 변경될 수 있다고 하는 경우에는 계약을 하지 말하야 합니다.
위와 경우는 전형적인 갭투자 전세사기 케이스에서 발견됩니다. 시행사에서 분양을 할 때 보통 분양대행사에게 분양수수료를 지급합니다. 분양대행사는 또 자신이 받을 분양수수료 일부를 매수인에게 주는 조건으로 분양계약을 체결하기도 합니다. 매수인 입장에서는 계약금만 내고 분양을 받고, 전세입자를 구하면 전세보증금을 받아 분양잔금을 치르고, 자신은 분양수수료도 받을 수 있으니, 계산해보면 계약금보다 훨씬 적은 금액으로 부동산을 취득할 수 있게됩니다.
아예 시행사나 분양대행사가 미리 전세입자를 구해논 다음에 전세입자가 전세보증금 잔금을 치르는 날, 그 전세보증금으로 매수인이 분양대금 잔금을 치를 수 있게 설계(?)하는 경우도 있습니다. 즉 잔금치르는 날 임대인 명의가 변경되는 것이지요.
이 경우엔 매수인 입장에서는 들인 돈이 적으니 분양받은 부동산 값이 조금만 오르더라도 충분히 투자금 회수(?)가 가능합니다. 하지만 분양받은 부동산 값은 오르지 않고 오히려 시세가 전세가보다 더 낮아진 경우에는 문제가 커집니다.
이런 상황에선 어차피 새로오는 세입자한테 받을 수 있는 전세보증금은 집주인이 예전 세입자에게 돌려줄 보증금보다 적을 수 밖에 없고, 집을 팔더라도 돌려줘야할 전세금을 계산하면 새로운 매수인에게 오히려 돈을 더 얹혀서 집을 팔아야하니, 집주인 입장에서는 아예 배째라는 식으로 나가는 게 이득인 경우도 있습니다. 물론 집주인 명의의 다른 재산이 더 있다면, 다른 재산에 대해 집행이 가능하다면 저렇게까지 막무가내로 나오진 않을 겁니다. 하지만...전세사기 사건에선 집주인의 재산보다 집주인의 전체 채무가 훨씬 다액이어서 늘 문제가 되는 것이지요.
마지막으로, 전세계약을 체결하고 잔금을 지급하기로 한 당일(보통은 입주일)에 발급된 집주인의 「국세/지방세 완납증명서」을 확인하여야 합니다. 이부분은 최초 계약체결시 특약사항에 넣으면 됩니다. 만일 집주인이 이 특약을 못넣겠다고 하면 그런 집은 애초에 계약을 하지 말아야 합니다. 전세사기는 대부분 집 여러 채를 매수한 후, 전세보증금을 받아 그 돈으로 잔금을 치루는 방식, 즉 갭투자를 활용합니다. 갭투자는 레버리지를 활용하니 어느 한 집에서 보증금을 반환하지 못하는 사고(?)가 나면 도미노처럼 영향을 미치게 돼있습니다. 즉 집주인이 세금도 못낼 정도로 자금난에 시달리고 있다면 집주인이 보유한 집 중에서 전세보증금을 반환하지 못할 가능성이 높다는 이야기입니다. 또한 조세채권의 경우 그 채권의 성립시기에 따라 그 어떤 배당권자보다 선순위의 배당권을 가지게 될 가능성이 있어, 대항력 있는 전세권자임에도 배당순위에서 밀려날 위험이 있습니다. 따라서 전세입자로서는 반드시 집주인에 미납세금이 있는지 확인하여야 하는 것입니다.
정리하면,
- 전세보증금 대출을 받지 않더라도 대출가능한 집인지 확인할 것
- 잔금 지급기일 전후로 임대인 명의가 변경될 수 있다고 하는 경우 계약하지 말 것
- 잔금 치르는 날 집주인의 국세지방세완납증명서를 확인할 것
이 세 가지는 꼭 기억하시고 전세사기 당하는 일 없도록 유념하시기 바랍니다.
↓↓↓ 광주 법률사무소 청율 인사말 ↓↓↓
인사말
법률이야기전세사기안당하는광주민사형사전문변호사
이 글은 변호사 신원진의 네이버 블로그에도 실려 있습니다.